投資用不動産仲介事業 - 売却

1. 電話・メール・相談

1. 電話・メール・相談

お電話及びメールにて、お問い合わせ頂きましてご相談を承ります。土曜・日曜・祝日も営業しておりますので、気兼ねなくご相談下さい。

2. 物件査定・販売価格の決定・媒介契約

2. 物件査定・販売価格の決定・媒介契約

無料にて物件を査定を行います。
お客様と売却の目的・要望をご相談させて頂き、販売価格を決定致します。
売り出し価格は、その後の売却活動に大きく影響します。
ご希望の売却価格だけではなく、査定価格や周辺の売却事例、市場の動向を踏まえて、慎重に決めていきます。

媒介契約とは、不動産取引をする際に、売主様が、不動産会社に対して、不動産取引のなかだちを依頼するという、 売主様と不動産会社との間の委託契約のことです。かつてはこのような媒介の依頼は口約束で行われる場合もあったのですが 、宅地建物取引業法が整備されたことにより、現在では、必ず書面で媒介契約を締結することが義務づけられています。(宅建業法34条の2・媒介契約の書面化義務)
媒介契約の種類
媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。いずれも基本的な契約内容は同じですが、それぞれ特徴があります。 どの種類の媒介契約を選択するかは、どのように売却活動を進めていくかなど、考えている売却方針を踏まえてご提案致します。
  • 専属専任媒介契約
    仲介を1社の不動産会社にのみ依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは契約で禁じられています。 また、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)についても、依頼した不動産会社を通して取引することが、契約で義務づけられています。
  • 専任媒介契約
    専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)とは、 不動産会社を通すことなく契約することができます。
  • 一般媒介契約
    複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約で、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)とも、 不動産会社を通すことなく契約することができます。ただし、最終的には、どの不動産会社を通して取引を進めるかを決めることとなります。
2. 物件査定・販売価格の決定・媒介契約

3. 販売活動の開始、状況の報告

媒介契約を締結し、販売活動を行います。販売状況は適宜、メール、手紙、電話にてタイムリーに報告致します。
※媒介契約種類により、報告頻度は異なります。

2. 物件査定・販売価格の決定・媒介契約

4. 契約条件の決定・調整など

購入希望者様との条件等を交渉します。
購入希望者から購入の申し込みを頂きまして、お客様へ報告し、ご納得のいく条件のでの申し込みを頂きましたら、具体的に契約締結へ。売買代金・支払方法・引き渡し条件・等を調整します。

2. 物件査定・販売価格の決定・媒介契約

5. 売買契約の締結

契約条件を決定し、契約書にご署名・ご捺印を頂きます。

ご契約時に必要な書類
  • ご印鑑(ご実印)
  • 印鑑証明証(所得3か月以内)
  • 仲介手数料(お引渡し時にご請求致します)
  • 本人確認書類(運転免許証や健康保険証等の公的機関発行の物)
  • 固定資産税納付書や登記関係書類一式(購入時重要事項説明書など)
所有権移転登記の準備
一般的に登記申請は司法書士に委任しますので、司法書士や不動産会社に必要書類をしっかりと確認させて頂き、漏れのないよう準備しましょう。 この準備を怠ると、契約書で約束した期日に所有権移転登記ができませんので、十分に注意しましょう。 特に、登記記録(登記簿)に記載された内容と事実が異なる場合(登記記録の住所と現住所が違うなど)や、登記識別情報または権利証を紛失してしまった場合などは、 所有権移転登記に特別な手続きが必要となります。これらの手続きには時間がかかることもありますがしっかりとサポートさせて頂きます。
抵当権の抹消の準備
売却物件に抵当権が設定されている場合は、ローンを借りている金融機関に残債額の確認をして、ローンの全額返済と抵当権抹消のための準備を進めます。特に、抵当権抹消にかかる金融機関のスケジュールと引き渡しのスケジュールをしっかりと調整します。
その他
その他にも次のような準備がありますので、不動産会社に確認の上、漏れのないよう対応しましょう。
・ 公租公課(固定資産税や都市計画税)や公共料金、管理費などの精算
・ 買主様へ引き渡す書類等の整理(建築関係書類、鍵など)
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6. お引渡

買主様から頂く売買代金と引きかえに権利証(登記識別情報)と鍵、賃貸借契約書、等必要書類一式を引き渡します。司法書士の先生に登記上問題がないか、を確認の上、安全・確実に決済を遂行致します。

一般的に、売主様による所有権の移転と物件の引き渡し義務と、買主様による残代金を支払う義務は同時に履行します。
残代金の決済と所有権移転登記
まず、買主様から売主様へ、残代金を支払います。住宅ローンを利用する場合は、ここでローンが実行されます。
残代金を受け取ったら、売主様は買主様に対して残代金の領収書と所有権移転登記に必要な書類一式を引き渡し、一般的には司法書士が所有権移転登記を申請します。 (売却物件に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消の登記も同時に申請します。)この場合、登記費用は司法書士に支払います。
公租公課等の精算
公租公課(固定資産税と都市計画税)、管理費などについては、引き渡し日の前日までを売主様の負担、引き渡し日以降を買主様の負担として、日割り精算するのが一般的です。買主様から精算金を受け取ったら領収書を受け渡します。
その他必要書類等の引き渡し
実測図や建築関係書類、物件の鍵、付帯設備の保証書・取り扱い説明書、その他の書類等を売主様から買主様へ引き渡します。
■仲介手数料について
引き渡しが完了したら、不動産会社と結んだ媒介契約に基づいて、仲介手数料を支払います。弊社より領収書を発行します。
宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には上限額があります。
したがって、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を受け取った場合は、法令違反となります。

取引額200万円以下の金額
売買価格(消費税抜き)の5% + 消費税

取引額200万を超え400万円以下の金額
売買価格(消費税抜き)の4% + 2万円 + 消費税

取引額400万円を超える金額
売買価格(消費税抜き)の3% + 6万円 + 消費税

不動産の取引の仲介では、売買契約が成立したときに不動産会社の仲介手数料の請求権が発生します。(一般的に「成功報酬」といわれています。)
したがって、売買契約が成立するまでは、原則として仲介手数料を支払う必要はありません。